soho中国股价 SOHO中国的竹杠能敲吗?也许值得买,但价格可以再谈谈( 二 )


我相信希尔顿的案例也给了黑石一个启示:为什么不趁金融危机让资产贬值,在卖家想卖的时候低价买入呢?黑石的优势是资本成本低——其实3月份才分别融资270亿和120亿,完全有能力等着别人来操心。
况且黑石似乎最看好仓库物业,写字楼和酒店物业受疫情影响最严重。有必要以两倍于市场价格溢价的价格购买吗?
黑石主要利用DCF对私募股权和房地产进行估值,并坚持中长期投资策略,这意味着该投资机构可能更注重现金收益。
SOHO中国的真实表现如何?
SOHO中国在北京和上海的物业组合仍然是高品质、高入住率的。但是这几年很多项目都卖了,剩下的不多了。
2019年,SOHO中国营业额同比增长7.34%至18.47亿元,股东应占利润同比下降30.85%至13.31亿元。利润减少主要是由于2018年出售子公司产生的利润9.88亿元。
乍一看,盈利能力似乎挺好的,净利润率72.06%。但值得注意的是,SOHO中国的利润表中包含了11.68亿元人民币的投资性房产评估增值,而这种只存在于账面上的文字性收入是主要的收入来源。
如果扣除该账面收益,不考虑出售子公司等其他非经常性收益,SOHO中国经常性业务税前利润为6.94亿元,税前利润率为37.59%。
主要从事香港商场、写字楼投资的九仓地产2019年业绩也是按照香港会计准则编制的,扣除公允价值损失后的税前利润率为73.18%。需要注意的是,由于香港市场的恶化,九仓地产的业绩在下半年出现了很大的倒退。
恒隆集团主要经营租赁物业,在内地和香港经营写字楼和商业物业租赁。2019年,扣除公允价值变动后的税前利润率达到77.99%。
从这个角度来说,SOHO中国的表现并不是很好。
从另一个角度来看,投资者的投资目的无非是现金收益,尤其是投资物业。这就跟房东和房客的关系一样。房东每月收取租金,扣除必要的维修服务、管理费、水电费等。提供给房客,最后剩下的是他自己的现金收入。如果楼主不用这笔钱投资,可以放在银行赚取利息,这就是机会成本。
如果房东获得的租金在扣除所有现金费用后小于银行利息,那么就没有必要折腾,直接让银行赚取利息。
同样,作为一个以盈利为主要目的的投资者,首要考虑的应该是潜在收益是否值得冒险。
2019年,SOHO中国每股经营活动产生的净现金流量为0.13元人民币,即投资者现投资6港元,不考虑再投资,获得2.38%的现金回报。目前,期限五年以上的国内商业抵押贷款基准利率在5%以上,一年商品基础收益率在3%以上。相比之下,SOHO中国的现金回报率并不理想。
展望2020年,SOHO中国有两个项目将在2019年推出,可能会贡献整个期间,但支出预计会增加。值得注意的是,疫情使许多中小企业无法活过春天,经济复苏步伐可能缓慢。这些项目的入住率能撑得住吗?此外,融资成本和运营费用的增加必然会进一步侵蚀收益。经常性税前利润率能维持吗?好像不太乐观。
SOHO中国的价值主要取决于投资物业,但公司每年都计入非常丰厚的账面增值收益,这意味着其资产负债表中投资物业的估值每年都在更新,反映的是现值。受疫情影响,2020年一线城市写字楼会受损吗?基于其截至2019年底的净资产值,6港元的出价可能有21.26%的折扣,但总部位于香港的九仓和商业地产遍布内地和香港的恒隆集团的估值似乎更具吸引力。
作为一个专业投资者,对于每一笔投资,都需要衡量得失和重置成本。SOHO中国能被敲竹杠吗?为什么不呢?也许SOHO中国值得买,但是价格可以再商量。
作者|蓝色灯笼

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