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商业贷款可以转公积金贷款吗 存量房贷利率“重新定价” 商业贷公积金贷款都需要转换吗转换后利率怎么变

离3月1日开始对现有抵押贷款利率进行“重新定价”还有不到一周的时间。届时，规模25万亿元、涉及数亿人的住房贷款定价基准将在6个月内从参考基准利率改为参考LPR定价。对于2020年1月1日前签订商业贷款合同的购房者来说，他们最关心的是“我的房贷利率是涨了还是跌了”以及“我只有一个选择，我应该选择浮动利率还是固定利率”。此外，人们普遍关心疫情结束前是否需要去银行重新签订合同。
需要转换哪些贷款？
去年12月28日，中国人民银行正式推出浮动利率贷款利率基准转换方案。根据央行公告，“现有浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构发行的浮动利率贷款和已签约但未参照贷款基准利率发行的浮动利率贷款。
所以，如果你原来的房贷是固定利率，就没必要转行了。如果你的贷款是参照基准利率定价的浮动利率抵押贷款，那么你有两种利率选择:一是转换为LPR+固定点；二是换算成固定利率。
需要注意的是，你只有一次选择换算方式的机会。如果你已经确定并完成了转换，在贷款到期前是不能更改的。
有人问:“我的房贷是商业贷款和公积金贷款的混合贷款。您要转换这个吗？”专家表示，如果是混合贷款，只有商业贷款部分和公积金贷款部分仍按原合同执行。
转换后利率如何变化？
如果你曾经关注过房贷新闻，你一定听过这样一句话“基准利率会涨多少？”或者“基准利率会被贴现多少?”。以后，这个引用就不存在了。相反，“LPR加或减多少个基点”。
这个基点是怎么算出来的？根据央行30号公告，商业个人住房贷款的增加值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的同期的差额。2019年12月发行超过5年的LPR是4.8%。
比如你在往年利率低的时候贷款买房，当时和银行签订的合同是基准利率的20%，也就是4.9%×0.8=3.92%。那么你的增加值就是3.92%-4.8%=-0.88%，也就是负88个基点。
如果2018年贷款买房，执行的合同利率比基准利率高20%，即4.9%×1.2=5.88%。那么你的增加值就是5.88%-4.8%=1.08%，也就是加108个基点。
加减基点确定后就不变了。您未来的抵押执行利率将变为:最新的LPR+在您与银行商定的重新定价日的5年以上期限+此点。
LPR每月更新。我的房贷利率每个月都变吗？
不是。抵押贷款利率的重新定价周期短至一年，即最多一年调整一次。当然，你也可以同意每2年、3年、5年调整一次。
目前最常见的房贷重新定价日期是每年的1月1日。假设你的重新定价期为1年，你在2021年的执行率= 5年LPR+2020年12月+固定点。
利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间从2021年开始。也就是说，贷款人在2020年实施的实际抵押仍将按照2019年的抵押执行。新合同要到2021年才能实施。
浮动利率好还是固定利率好？
这个要看你的意愿和判断。如果你认为你很有可能在未来进入降息周期，LPR整体走势将下滑，那么你将转向以LPR为参照的浮动利率。如果你认为中国经济会过热，未来贷款利率会持续上升，那你就改用固定利率。
自去年8月实施LPR改革以来，5年期LPR已经两次下调，从4.85%下调至4.75%。根据市场分析，在经济转型和房地产相对低迷时期，LPR更有可能继续走低。但经济周期是跌宕起伏的，普通人很难预测利率何时会涨跌。如果选择浮动利率，房贷利率会随着经济周期波动，基本保持不亏不盈的状态。
我必须去银行吗？
目前，各商业银行尚未公布现有抵押贷款利率转换的具体部署。一些全国性股份制商业银行的相关负责人告诉采访人员，总行最早将在本周末，最迟在3月中旬向当地分行下达相关工作安排。

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