美美力诚 美美力诚破产 商业地产“典型性”死亡( 二 )
01
商业地产定位，重概念不落地
消费升级背景下，90后、90后新生代喜欢个性化、定制化的体验。近年来，很多购物中心和商场开业时，都会以“填当地市场空白”等噱头进行宣传。但其实大部分都是概念定位，很难落地。
02
错误的业务匹配指标
笔者遇到了很多城市商业地产项目规模和体量被盲目放大的现象。比如在中国一个欠发达地区，一个城市人口60万的小城市，开发商要开发15万平方米的集中商业产品。首先，已经有很多有竞争力的产品进入市场，并在良好的地理位置上运营良好。很明显，有这样想法的开发商可能不会考虑你所在城市有多少商业品牌可以填充你的项目，后期商业区如何租售，如何运营。商业项目的体量越大越好。最好填写市区的空空白。
03
设计和运营能力较弱，不能适应后期的市场调整
商业地产有句话，建筑百年不变，商业年年变。商业实体建成后，需要能够应对多种业态的组合，适应市场需求进行实时调整。房地产企业如果缺乏设计和运营能力，面对市场挑战，必然会失败。
04
复制和同质化严重
目前，中国有许多成功的商业房地产开发企业和经典项目。当许多领域的开发人员看到他们成功的表现时，他们会让执行团队复制他们，并认为他们会成功。模仿最多的恐怕是万达广场、欢乐城、龙湖、凯德置地等房地产开发商开发的产品。
05
追求总量纯粹是虚高的一个范畴
商业项目的总量是大规模住房市场的翻版。土地成本的市场化要求开发商追求大规模市场的大规模效应来降低成本，大规模市场也可以塑造开发商的品牌，也追求商业地产市场的毛量。
06
开工后被动投资的房企被商家抛弃
国内商业地产市场饱和，同质化竞争压力大。在开发模式上，国内开发者的开发逻辑存在很大问题。
从国外成熟的商业地产开发过程来看，投资通常在项目建设之前进行，而我国通行的做法是在项目建设之后再进行投资，这就导致了很多问题。
07
以销售为目的做商业地产
养老地产、文化旅游小镇、特色小镇...近年来，转型是房企的关键词。虽然很多房企已经从名字中去掉了房地产这个词，但他们的房地产思维却深深扎根于骨子里。在过去的一年里，转型后的新业务经历了许多动荡，如长租公寓的爆发和特色小镇的惨淡经营。在我看来，究其原因之一，就是房企还在以房屋开发的思路做项目，还以“卖与卖”为主线。
08
现金流不稳定，资金链容易断裂
开发商为了快速收钱，选择在商业项目建成后划分商业区域出售，并及时“回血”“止血”收回资金。事实上，商业地产的发展具有投资大、周期长、恢复慢的特点，这显然与开发商快速回报的理念背道而驰。大部分商业项目迫于资金压力，采取各种手段弥补资金不足，但最终越陷越深，最后资金被切断，项目开发暂停终止，成为一个烂尾和死胡同。
-结束-
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