正如我们上面提到的，今年中国的M2已经达到了190万亿元，未来10年M2翻两番是不可能的。
近年来，国家采取的去杠杆、稳金融的措施，使得M2的增速在GDP增速+物价指数的合理增长区间内。
今年8月，中国M2的增长率为8.2%，基本符合这一规律。事实上，在2017年和2018年，M2保持在8%左右，这是可以预测的。未来十年，M2增速将基本与GDP增速+物价指数保持平衡。
根据官方判断，未来10年中国GDP的平均增速在5%左右。
然而，房地产价格的增长率一般不会超过M2和国内生产总值的增长率。
三
城市化接管城市化，未来房地产市场大有可为
2018年，我国城镇常住人口上升到8.3亿，常住人口城镇化率上升到59.6%。从国际经验来看，如果城镇化率达到70%-80%，将进入成熟阶段，这意味着中国的城镇化进程也将走到尽头。
2000年至2010年，我国城镇化率年均增长1.4%，其中2010年城镇化率增长1.6%，但2010年至2018年下降至1.2%，2018年仅增长1.06%。也就是说，城市化进程明显放缓。
然而，一个尴尬的事实是，在过去的40年里，发展最快的城镇实际上是中小城镇。
1978年至2018年，我国县级以上城市由193个增加到672个，增长2.5倍，建制镇由2176个激增到21297个，增长近9倍。
我国常住人口城镇化率已达到60%，但户籍人口城镇化率仅为43.4%，这意味着有2.2亿人生活在城镇，但户籍人口仍在农村。
目前，许多迹象表明，中小城市化战略正在逐步退出，大规模城市化应该取而代之。
今年的政府工作报告明确提出，中心城市要引领城市群发展。在此之前和之后，“国家中心城市”、“推动城市群发展”、“培育发展现代都市圈”和“萎缩的城市要瘦健康”相继进入规划。
此外，国家层面也不断出台政策，鼓励人们在城市定居:
2016年10月，国务院正式印发《促进1亿非户籍人口在城市落户规划》，提出全面放开和放宽重点群体落户限制。
《2018年新型城镇化建设重点任务》提出，中小城镇要全面放开落户限制。
《2019年新型城镇化建设重点任务》进一步提出，二类大城市要全面取消落户限制，一类大城市要全面放宽取消重点群体落户限制。
特别是今年发改委的超级文件可以说是一锤定音，为大城市全面放开落户限制奠定了主基调。我们也能感受到，城市抢人大战正在走向高潮。
前段时间，从河南的漯河、新乡，到山西的晋城，再到湖北的宜昌，三四线城市纷纷实施零门槛落户政策，加入了轰轰烈烈的抢人大战。
不仅是三四线城市，一线城市广州、深圳也在开门落户。二线强市杭州将对大学生放宽落户门槛，准二线城市宁波将对中学生进一步放宽。
其中，Xi和石家庄是最大的。中国所有的大学生都可以在Xi安定居。石家庄作为二线省会城市，打响了中国“零门槛落户”的第一枪。
如果未来全面放开对县以上大中城市落户的限制，无疑会吸引更多的农村和乡镇流入。可以预见，未来农村和城镇人口将继续萎缩，而大中城市有望继续扩张。
目前，我国常住人口城镇化率基本达到60%，距离发达国家70%-80%的水平还有10个百分点的差距。按照每年1%左右的城镇化增长率，差不多还剩下10年。而这正是房地产拿城市化发展红利的时候。
还有一个问题，被吸引的人口会流向哪些城市？
四
大城市和都市圈将成为未来房地产最大的增长点
首先，全国各地都在放宽落户门槛，但只有北京、上海落户条件严格，户口含金量最高。这类城市一直都不缺人口，未来住房市场的需求会更大。
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