楼市“逆向”发展，3大原因影响下，下半年房价走势或没有悬念

对于2021年上半年的楼市发展趋势来说，不仅打破了很多开发商对于房价上涨的预期，更让房产投资客认识到了国家对于楼市调控的决心和信心。

文章插图
回顾2021年1~7月份的楼市，可以用3句话来概括：1、楼市调控持续收紧，调控方向更加精准化；2、房企打折促销频现，二手房挂牌量激增；3、人们的购房观念发生改变，不再认为房价会一直持续上涨。
凡此种种，相对于过去的楼市来说，现如今的楼市，可以算是“逆向”发展了。

文章插图
不过，在笔者看来，这样的楼市发展，才是合理的，健康的。毕竟，商品房也属于商品，价格有涨有跌才属于正常，而过去楼市的只涨不跌是楼市发展畸形的一种表现。
但是，当下楼市的种种变化也让有购房打算的家庭陷入纠结。具体表现为：现在买房，担心房价会下跌，自己“高位接盘”，得不偿失，而现在不买房，又担心房价万一再上涨，自己好不容易凑齐的首付岂不是又不够了？
当然，这样的担心是很有必要的。毕竟，买房动辄就要花费上百万元，试错成本非常高，大多数工薪家庭是不能承担房价“大起大落”的。但是，在笔者看来，也不要过于纠结，因为在楼市“3大原因”的影响下，下半年的房价走势或没有悬念。

文章插图
原因一：住房总量过剩，购房需求减少
根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套以及上住房的家庭占比为10.5% 。此外，根据国家统计局的数据显示，我们国家的城镇居民人均住房面积为40平方米左右，远超其它国家，包括欧、美等发达国家。
而且，根据2018年西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示，截止到2017年，我们国家的城镇平均住房空置率为21.4% 。其中，三四线城市的住房空置率更加严重，或达到了30%左右。根据国际空置标准来看，我们国家的住房空置水平已经属于严重偏高。（备注：5%~10%属于正常）
其中，最直接的表现就是住房过剩。在空置房数量方面，该报告中也指出大体空置房数量为6500万套。须知，这是2017年的数据，距今已经过去3年多的时间，也就是说，当下的空置房数据或许早已超过6500万套，虽然官方目前还没有统计数据，但是，根据相关专家的预测，加上小产权房的空置数量，当下的空置房总数或已经超过一亿套。
一亿套空置房什么概念？按照一套房子可容纳3个人居住，一亿套空置房可容纳三亿人居住！具体场景，大家可以自行脑补一下。
从以上的种种数据，我们可以明确地得出结论：我们国家的住房总量已经过剩，甚至是严重过剩。

文章插图
可是，现如今我们国家的购房需求却在大幅减少。一方面，我们国家的城市化已经进入缓慢发展的阶段，城镇购房需求减少则是必然的；而另一方面，我们国家的新生儿出生率连年降低，再叠加人口老龄化日益严重，凡此种种，都在说明我们国家的人口红利正在消退，主力购房人群正在大幅减少（25~50岁）。
总之，一句话总结：当下楼市，住房总量已经过剩，购房需求正在大幅减少。

文章插图
原因二：楼市调控持续收紧，开发商资金链越来越紧张
在文章的开头，笔者用了3句话总结了2021年上半年的楼市发展，其中，第一句就是：楼市调控收紧，调控越来越精细化。而这里的精细化主要是指对房地产金融的调控。
有专家把金融和房地产形容成婴儿和奶水的关系，房地产的蓬勃发展，离不开金融的滋润。对此，笔者是非常赞同的。
但是，随着楼市调控对房地产金融的限制，开发商的日子可谓是越来越难过。比如去年8月份的“三道红线”，强制要求房企降负债，去杠杆；再比如今年年初的房地产金融贷款的限制等等，以上种种的连锁反应，则导致开发商获取资金的难度越来越大，成本越来越高，如此一来，开发商的资金链也就会越来越紧张。
在这样的背景下，房企要想“活下去”，最行之有效的办法就是“以价换量”的自救方式，这就是为何2020年下半年~2021年上半年，楼市打折促销频现的主要原因。毕竟，房地产开发是一个对于“现金流”过度依赖的行业，没有了“现金流”，房企距离破产也就不远了。为了“活下去”，各房企也是不得已而为之。
而且，大概率的情况下，随着楼市调控的持续收紧，开发商的压力会越来越大。

文章插图
原因三：二手房的挂牌量激增，对新房市场造成了巨大冲击
二手房挂牌量的数量是反应房价变化的最关键因素之一，也是最能反映市场好坏的关键因素之一。
去年开始，各城市的二手房挂牌量都在增加，这说明什么？其一，投资客以及多套房持有者开始不看好房价预期；其二，房价增速放缓，持有收益看不到希望。
要知道，投资客也好，多套房持有者也罢，他们不比开发商，尤其是很多房产投资客还是靠着高杠杆操作的，如果房屋的持有成本大于房屋的收益，结果只有一个，那就是：尽快出售手中的房产，甚至会低于市场价出售。
如此一来，不仅会对二手房市场有影响，对于新房市场来说也是巨大的冲击，毕竟，购房者也不是非要买新房，买配套完善的现房，岂不是更好？
而且，有相关数据显示，截止到2020年，我们国家的新房库存量已经超过了5.1亿平方米，与去库存之前的库存量相差无几。