一线城市购房者平均年龄36.9岁 高出新一线2.7岁
近年来我国人口结构、空间分布、家庭结构发生了深刻变化 ， 这也在很大程度上影响了住房市场 。
12月28日 ， 基于对我国人口特征新变化的研究 ， 贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》 。报告显示 ， 一方面 ， 银发消费市场潜力巨大 ， 不少开发商已经抢先布局养老地产 ， 包括长者公寓、养老社区等；另一方面 ， “85后”及“90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成为住房消费市场的主力人群 。
通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现 ， 一线城市置业人群年龄普遍偏高 ， 与其他能级城市差异性比较显著 。2021年1至10月 ， 一线城市购房平均年龄约为36.9岁 ， 高出新一线城市2.7岁 ， 高出二线城市2.1岁 。
【一线城市购房者平均年龄36.9岁 高出新一线2.7岁】根据第一财经采访人员了解 ， 这里的平均年龄范围包括了所有购房者 ， 而非首次置业年龄 。
报告指出 ， 受限于较高的“上车”门槛 ， 一线城市客群购房压力较大 。因此 ， 反映在置业年龄结构上 ， 一线城市的置业年龄明显偏高 。
根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示 ， 114个样本城市中 ， 一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1 ， 新一线城市约为65.2 ， 二线城市约为63.5 ， 三线城市约为59.3 ， 四线城市约为55.1 。一线城市居住负担明显较高 ， 并且随着城市能级下降 ， 居住负担指数也依次下降 。
分城市来看 ， 以北京、上海及深圳为代表的城市 ， 在调控政策影响下 ， 重点城市贷款门槛提升 ， 导致置业年龄普遍偏高；以珠海、厦门为代表的城市 ， 过半数是属于异地置业 ， 且以改善投资为主 ， 导致客群平均年龄较高；以天津为代表的城市本地人群相对保守 ， 不愿意背负过高房贷压力 ， 因此选择全款比例较高 ， 导致购房年龄后移 。在19个一线及新一线样本城市中 ， 天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02% ， 居于首位 。
在套均总价方面 ， 分城市级别看 ， 2021年1-9月份 ， 一线城市成交套均总价达到368万元 ， 新一线城市达到143万元每套 ， 头部二线城市也达到了121万元每套 。高能级城市依靠优势的产业支撑 ， 吸引大量人才流入 ， 最终体现到房价上 ， 城市能级越高 ， 购买力相应越高 。
文章插图
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广州广钢新城 林小昭/摄
“七普”数据显示 ， 我国家庭小型化趋势明显 。这也在很大程度上影响了购房户型 。如果分区域看 ， 以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区 ， 两居室交易占比明显较高 ， 从供给侧角度分析 ， 两居室成为该地区主要的供给户型 。另外 ， 以北京、上海为代表的一线城市 ， 两居室成交占比也比较高 ， 主要原因是受限于购房压力 ， 需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源 。
除了两居室 ， 三居室成交户型百分占比紧随其后 ， 35个样本城市中 ， 佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高 ， 除了受供给侧影响外 ， 这几个城市的购房压力相对较低 。以长沙为例 ， 最新的居住负担指数约为54.44 ， 是个典型的房价友好型城市 ， 置业人群就有选择余地 ， 毕竟三居才是理想户型 。
另一方面 ， 老龄化带来的楼市变化广受关注 。根据第七次全国人口普查数据 ， 我国65岁及以上人口为190635280人 ， 占总人口比重为13.5% ， 即将步入深度老龄化社会 。第一财经采访人员对近六十年出生人口统计梳理发现 ， 1962年后我国进入了一个长达十多年的出生人口高峰期 ， 因此明年我国即迎来退休高峰期 。
贝壳研究院今年10月发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》显示 ， 独立居住是老年人的主流居住形态 。随着家庭结构趋于小型化和核心化 ， 老年人与子女同住的比例逐渐下降 ， 调研数据显示 ， 65.5%的老年人选择独立居住（一人独居或与老伴同住） ， 仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住 。
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