房贷等额本息太坑人能改成本金吗
【房贷等额本息太坑人能改成本金吗】房贷等额本息是可以改成等额本金的,但一般银行第一个整年是不会允许变更的,最少要先还满12个月以后,并且你的收入要能达到本格本金初始月供的两倍以上 。
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等额本息计算公式〔贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数〕÷〔(1 月利率)^还款月数-1〕等额本金计算公式：每月还款金额=(贷款本金÷还款月数) (本金—已归还本金累计额)×每月利率其中^符号表示乘方 。举例说明假设以10000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65% ， 比较下两种贷款方式的差异：等额本息还款法月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667月还款本息=〔10000×0.005541667×(1 0.005541667)^120〕÷〔(1 0.005541667)^120-1〕=114.3127元合计还款13717.52元合计利息3717.52万元等额本金还款法：每月还款金额=(贷款本金÷还款月数) (本金—已归还本金累计额)×每月利率=(10000÷120) (10000—已归还本金累计额)×0.005541667首月还款138.75元每月递减0.462元合计还款13352.71元利息3352.71元
等额本金与等额本息的差别1、等额本金与等额本息的差别在于 ， 每月所还的本金不同而已 ， 利息的计算公式是一样的(总的剩余贷款额*月利率) ， 个月两者所还的利息是一样的 ， 从第二个月开始变化 ， 第二月所差的利息也就是一两千元的月利息(不会超过2元钱) ， 第三个月以后是“之前所差的利息总额 本月所差的利息总额” 。
2、好比你还了四个月 ， 则：二月利息差额(2元) 三月利息差额(2元 2元) 四月利息差额(2元 2元 2元 2元)=这三个月的总差额接近14元以内 ， 其中后边的逐个2元都在每月递减甚至到后期会是负数(因为等额本金的月还款本金不变 ， 而等额本息的月还款本金在递增 ， 迟早有相同甚至超过前者的时候 ， 不过到时候基本也差不多4、5年了) 。
3、只要你的月供还款能力合适 ， 又不去做什么投资 ， 那改成等额本金是合适的 。
4、提前还款时可以选择缩减还款期限 ， 这样更能省利息 。每年来一两次缩减期限(也就是规划自己最合适的月供额度的请款下减少还款期数) ， 凑够一万整数就来一次 ， 相当的实惠 。
5、个人建议：去农行申请降低利息折扣 ， 要求享受现行的首套利率折扣的优惠 。一般银行是不会同意的 ， 但在北京有过几例闹到最后真的变更了 ， 从上浮10%变成下浮10% 。接近降低了一厘年息 。你可以去试试看 ， 先看看能不能找到熟人帮忙 。
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