文章图片
前阵子，一个朋友想买一栋办公楼。
【买写字楼 算一笔账 死了买写字楼的心…】她开了自己的公司。公司小，有六七个员工，租了个四五平的公司。
-租金成本不算太大，但如果非要说你是为房东打工的话，似乎无可辩驳...
只是在想，为什么不直接买个办公室，这也是公司资产？
1.
她感兴趣的房产靠近前海自贸区，单价7万多的房子，平均写字楼价格3.8万。
根据楼盘的宣传资料，最小的户型，40平米，总价150多万，可以接受。
反正这个总价买不到像样的房子…
但当我看到这一幕时，情况就不一样了——
小单位早就被抢了，-对，你没看错，深圳连写字楼都还不卖…
剩下的房子中最便宜的将近400万。
而且商品房贷款只能是50%，首付200万。
最后，我当然没有买。
超出预算是一回事；更重要的是，不值得。
这个账很容易算。
200万首付，50%，能买到的总价是400万。
总价400万，深圳有很多非常好的房子可以选择。
住房可以贷款30年。更重要的是，住房的涨幅高于写字楼，流动性好于写字楼。
为什么一定要买办公楼？
2.
在商业业态方面，写字楼比商铺更稳定，因为受微观因素影响较小。
它与一般环境有更大的关系，比如城市、位置、产业规划、租来的人的画像。
但是大环境比小因素更容易观察和预测。
比如对面是否要开综合体，旁边是否要加天桥堵店，
这些微妙的因素会极大地影响一家店铺的客流，但不会影响一栋办公楼的销售和租赁。
只要城市好，位置好，租赁人口稳定，写字楼的投资回报就相当可观，不会波动太大。
这有点类似于公寓。
——事实上，在商业地产的三种主流形态，即公寓、写字楼和商铺中，只有商铺最容易受到交通影响。
至于回报率，
以宝安中心办公楼为例。总价350万元的50平办公室，月租金约8000元。
经计算，投资回报率约为2.74%。
嗯...有点低，但确实比居民楼高很多。
同一地段的住宅租售比只有1.6%左右。
也就是总价550万元的房子，月租金7500元。
3.
然而，作为商业地产，写字楼的投资价值仍然难以与住宅相提并论。
一是购买门槛高。
虽然单价比同区域的住宅楼相对便宜，
但首付一般至少50%，贷款期限最长10年，通常随贷款利率上升。
而住宅可以首付30%，贷款最长30年。
-看，银行的态度已经说明了一切。
第二，高税费让写字楼极难有二手市场。
写字楼二手交易税如下:
增值税:增值额5.5%
土地增值税:增值额x
Ps、土地增值税税率计算如下:
增值额不超过50%的，按30%收取；增值额超过50%-100%的，按40%收取；增值额超过100%-200%的，按50%收取；附加值超过200%的，按60%收费。
所得税:增值税金额x20%
契税:成交价x3%
整体来看，二手写字楼的交易税可高达成交金额的30%！
举个例子。
小明10年前花100万买了一栋办公楼，现在以200万的成交价卖给了隔壁家。
需缴纳的税款有:
增值税:5.5% = 55，000
土地增值税:增值额100万，增值额100%。按照40%的税率计算，就是x40% = 40万
所得税:x20% = 20万
契税:200万x 3% = 6万
共计:715 000
占成交价格的35.7%，占增加值的71.5%。
-我终于提高了价值，他们都交了税...
推荐阅读
- 别克商务 实拍：12万的别克商务MPV 一样值得购买
- 养你这件小事 “我挣钱养你 你却连这点小事都做不好 不如离婚算了”“好”
- 不够爱你的人，怎么能够算爱？
- 时文朝 中国银联原总裁时文朝出任跨境清算公司董事长
- 宏碁蜂鸟 宏碁蜂鸟Fun 2020款值得买吗 下面几点看完您就明白了
- 凉拌茼蒿的家常做法 茼蒿最简单却又最好吃的做法 每次都要买上一大捆茼蒿才够吃
- 南昌房价走势 南昌楼市：房价走势趋于稳定 新建、南昌县、红谷滩或成买房者首选
- 哪种电动车不用上牌 禁上牌、禁上路 湛江市民认准这两种电动摩托车 千万不要买
- 买衣柜还是做衣柜 衣柜是买还是做 看完这篇心里有数了
- 买房哪些楼层不能买 买房选楼层攻略 避坑 哪些楼层一定不能买