紧急叫停土拍！杭州楼市，正酝酿大动作！

作者：公子不悔
01
终于轮到杭州了。
8月18日，杭州市规划和自然资源局发布补充公告，叫停土拍：
终止挂牌第二批集中供应的31宗住宅地块，并将于8月31日之前重新公告。

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这是继深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南正式官宣，延迟第二次集中供地后，又一个城市喊停了土拍。
8月6日，深圳暂停原定8月9日出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回。8月10日，天津宣布延期。8月11日，青岛叫停土拍，长沙则宣布延期。8月13日，上海和福州宣布延期。
昨天，济南宣布延期。
算上杭州，截止到目前，有8个城市正式官宣延迟第二次集中供地。还有北京、广州、南京、宁波虽然尚未官宣，但已经延迟了。
北京原本定于7月份二次供地，广州原本定于6至7月份二次供地，南京原本定于7月份供地，宁波原本定于7月份供地，但都没有开始供应。

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合计下来，实际延期了第二次土拍的城市有12个。
半个月的时间里，为何有12个中心城市叫停土拍，宣布延期？答案很明确，要调整土拍规则，很多房企因为利润太低，已经选择躺平，不愿拿地了。
深圳市场传出的消息是，民企参与度极低，都选择躺平，不拿地了。此外，北京方面，也有消息透露，北京的有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企，鼓励他们参与二轮供地。
02
现有的土拍规则，设置了各种附加条款，双限双竞，竞配建，而且新房还限价，在一系列条条框框之下，再加上民企融资成本不断高企，他们的利润已经很微薄。
此前就有房企感叹，努力将利润率做到1%至2% 。
数据显示，目前Top40的房企结算毛利润率已经降到了历史最低水平。无利可图的开发商，自然不愿意拿地。

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除了一些想着继续扩大规模的房企和拥有低融资成本的央企还想着拿地外，很多房企已经不再那么积极。因为，在现在的环境下拿地，只能是赚个寂寞，甚至还有亏损的风险。
目前，已经有房企担心亏损开始退地了，比如宋都股份退掉了杭州拱墅区运河新城的地块，中交地产退掉了南宁邕宁区的地块。
最关键的是，现有的土拍规则，并没有达到稳定地价的目的，地王依旧盛行于世。
在今年进行的第一轮集中供地中，广州拍出了多个区域地王，重庆、长沙、武汉的楼面价天际线也再次被刷新。
尤其是最后出场的武汉，拍卖第一天就出了3个区域地王，最后一天，光谷板块一天里三次被刷新，并且将武汉的楼面价带入了“2”字打头的时代。
此外，根据中指院追踪的数据来看，2021年上半年长三角、珠三角、环渤海、中西部、东北五大区域的地价，全线上涨。

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【紧急叫停土拍！杭州楼市，正酝酿大动作！】合着现有的土拍规则，既没有稳定地价，也没能给房企提供更好的利润，一个都没捞着。唯一的好处，都给了地方政府，因为地价上窜，他们坐收渔利。
但是，这并不是管理层想看到的局面。而且，造成了现在，民营房企不愿拿地的局面，地方政府也着急了，必须做出让步。
所以才有了半个月里，12个中心城市延期供地的情况。
其实，杭州尤其需要叫停供地，因为根据7月30日公布的土拍新规，房企几乎没有了利润，杭州第二次集中供地，很可能会发生大面积流拍。
7月30日，杭州将第二轮集中供地的31幅地块挂出，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元。与此同时，杭州还列出了四条新的土拍规则。
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；
4、全部实行现房销售。
杭州这一次提出了“竞品质”，也即竞争住宅建设的品质。这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说，又是一次利润的压缩。
为何这么说？原本开发商竞拍土地，建设的住宅，只要达到国家安全标准就行了，现在不行，你想要拿地，就得精益求精，否则就是别人的了。
房企想要拿到地，就必须不断地保证将来建设的住宅品质。品质越高，成本当然就越大。
这还不够，杭州还规定，竞拍时，地价触顶之后，原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，又是给了房企一刀。
竞自持，好歹房子还是开发商的，现在改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，也就是说，谁愿意无偿贡献给杭州市政府更多的租赁住房，谁就能拿地。
同时，杭州还规定，此次拿地的开发商，将全部实行现房销售。这又是对开发商资金进一步挤压。
原有的规则，开发商的利润已经所剩无几，若按照杭州增加的条款拿地，开发商连寂寞都没得赚。
所以说，杭州是最应该叫停土拍，修改土拍规则的城市。也是因为如此，杭州才在今天叫停了。
03
?那么，新的土拍规则会是怎样？
其实，天津、福州和大连已经提供了雏形。
天津提出了降低最高限价、降低土地溢价率。
福州在8月13日，提出了限地价、降低土地溢价率、摇号。原本规定的四城区、马尾区宅地的最高溢价率为约30%，而长乐区宅地的最高溢价率为49% 。修改之后，四城区、马尾区、长乐区出让总计19幅宅地的最高溢价率下调至15%及以下。
摇号就是，一旦地块达到最高限价，就采取摇号规则，谁运气好就归谁。
大连在最近的调控政策中也提出，结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。
所以，新的适合大多数城市的土拍规则中，限地价、降低最高限价、降低溢价率、摇号，应该是关键词。
也就是说，地价可能会适当降低了，或者说不能再拍出那么高的地价了。
只有如此，才能给房企创造出更合适的利润空间，调动房企拿地的积极性，也可以稳定地价，进而稳定房价，实现管理层要求的稳地价、稳房价、稳预期的目的。?
这种做法，虽然地方政府不太乐意，他们都希望卖地的钱越多越好，但在管理层的要求的稳地价、稳房价压力下，在房企不愿拿地的现状下，也只能妥协。