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怎样合法购买宅基地( 三 )

小知识


一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力 ， 在司法实践中已没有任何争议 ， 根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定 ， 城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同 。
二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力 ， 根据《土地管理法》的规定 ， 农村的土地属于本集体经济组织所有 ， 也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权 ， 所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让 ， 适用土地管理法等法律和国家有关规定 。 因此 ， 非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同 ， 因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的 。 农村的土地只是属于本集体所有 ， 如果随意将房屋转让给非本集体成员 ， 那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益 ， 该合同属于无效合同 。
三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止 ， 只是规定 ， 一旦村民将房屋转让他人后 ， 不能再申请宅基地 。 不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：
(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;
(2)转让行为须征得集体经济组织同意;
(3)宅基地使用权不得单独转让 ， 必须与合法建造的住房一并转让 。
(4)受让人没有住房和宅基地 ， 且符合宅基地使用权分配条件 。
依据如下：

《土地管理法》(2004年修订)第八条规定 ， 城市市区的土地属于国家所有 。 农村和城市郊区的土地 ， 除由法律规定属于国家所有的以外 ， 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山 ， 属于农民集体所有 。
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定 ， 农民的住宅不得向城市居民出售 ， 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 ， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 。
《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号 )规定 ， 严禁城镇居民在农村购置宅基地 ， 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证 。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定 ， 农村住宅用地只能分配给本村村民 ， 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。 单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发 。 农村村民一户只能拥有一处宅基地 ， 其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准 。 农村村民出卖、出租住房后 ， 再申请宅基地的 ， 不予批准 。
如果符合以上第3种情况 ， 才能买卖 。

如何合法买卖农村宅基地 宅基地集体土地 ， 所有权归集体 ， 是不能够买卖的 。 只能基于村民资格去无偿使用 ， 但是宅基地上的房屋是可以买卖的 。
根据我国《土地管理法》等法律法规的规定 ， 农村房屋买卖有效必须符合下列三个条件：
1、购房者主体资格合法 。 农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有 ， 因此购房人必须是该村民集体成员 。 城市居民不具备购买农村房屋的主体资格 。
2、售房者的主体资格合格 。 卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利 。 对于共同共有的人员来说 ， 其中的共有人一方若单方面处分房屋的 ， 并不能使房屋买卖有效 。

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