小产权房原则上不能买卖，但一般只能是本村集体成员之间的买卖行为才合法有效，不能出卖给本村集体成员以外人员，因为无法办理过户手续，小产权房本身并没有产权证 。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 。
购买小产权房有哪些风险1、无法办理房产证、产权证
按照严格的法律来讲，小产权是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，购房合同也不可能在房管局备案 。所以购房者是拿不到合法合规，有效的房产证 。这是小产权房最严重的问题 。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
由于小产权房没有房产证，没有经过备案，所以是不能去银行贷款的，只能一次交清房款 。这对于购房者来说也是很大的压力，而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行作抵押 。
3、拆迁补偿难
其实，购买小产权房的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，是很难得到补偿的 。如果小产权房违反了国家政策被强行拆除，购房者可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面 。
4、质量参差不齐
另外，小产权房的建设是没有经过相关部门的审核的，所以不排除有些开发商会出现偷工减料的行为，因此也不能保证房屋的质量 。而且房屋一旦出现了任何质量问题，责任也是很难追究的 。
买小产权房的注意事项有哪些1、开发主体要合法
小产权房的开发主体可以是村民，也可以是村集体依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业 。但不管开发主体是谁，一定要取得合法开发土地的资格 。
2、符合城市规划
小产权房的建设必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障 。
3、买规模化的小产权房
虽然国家已明令禁止新建小产权房，但还不会大规模拆除小产权房 。为了降低买小产权房的风险，购房者最好买规模化的小产权房 。
4、多人陪同签订合同
购房者在签订小产权房买卖合同时，一定要多找几个见证人，并让他们都在合同上签名，这样可帮助降低风险 。
5、做好详细约定
【小产权房如何买卖才有效】由于小产权房无法办理房产证，所以购房者只能依据买卖合同来保障自己的权益，因此在买卖合同中，一定要对各种情况做好详细约定，比如拆迁时购房者获得全部补偿，约定高额违约金 。
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