上海如何在实现长三角一体化发展战略中发挥引领作用，实现房地产市场的长期健康发展？
2020上海大会期间，上海CPPCC会员、万科集团合伙人、上海区域CEO张海提交了《关于增加综合居住用地有效供给促进上海房地产市场长期健康发展的建议》的提案。
《建议》指出，上海在长三角一体化发展中具有引领作用，同时作为中国参与全球合作与竞争的核心力量，其城市首位地位将进一步放大包括人口、资本等在内的各种要素的集聚功能。，进而在数量和质量上对各个城市的功能供给包括住房供给提出了更高的要求。
张海认为，在目前的土地供应中，商品住宅用地供应继续严重不足。一方面，住宅用地占城市建设用地总量的比例不到30%，低于伦敦的55%、日本三大都市圈的44%和纽约的38%。另一方面，2019年1-12月，上海土地市场共公布商业用地142宗，面积570公顷，建筑面积1233万平方米；其中，商品住宅用地67处，面积365公顷，面积623万平方米。此外，出让自持租赁住房用地27块，面积108公顷，可建面积218万平方米。
同时，2019年上海商品房销售金额达5085亿元，成交面积1195万平方米，其中商品房销售金额4175亿元，成交面积773万平方米。假设剔除5%经济适用房和15%自持房的要求，当年实际销售商品房可售面积为500万平方米，仅为当年商品房成交面积的65%，进一步加剧了供不应求的矛盾。
在租赁住房供应方面，2017年以来，上海宣布出让自持租赁住房用地89宗，总建筑面积约574万平方米，位于中心城区的项目占56%。大部分出让土地将以底价水平出让，成交价格为周边市场预估价的18%左右。截至2019年12月，仅开工41块地，仅一个项目投产。开发运营时间长，与住房保障目标的实现相距甚远。
另一方面，截至2019年底，共有135幅具备自持住宅要求的商住用地出让，其中自持住宅建筑面积预计220万平方米，按每户60平方米计算可售3.66万套。但90%左右位于外环外，配套设施的缺乏很容易推高空的设置率。据不完全统计，这些项目的名义楼面价为15064元/平方米，换算成可售面积，实际楼面价可达26031元/平方米，修正后的溢价率为73%。受可售部分政策限制、投资回收期长、自持住房投资回报率低等影响，开发企业面临较大的经营压力。
对此，张海建议借鉴同类一流城市混合用地和低效用地再开发方式及相关经验，探索创新上海多元混合综合居住区建设，并提出三点建议和措施:
1、增加综合居住用地的有效供给，提高住房供给的数量和质量
以“综合居住区”概念，将土地供应单元化，坚持居住区内土地利用的多样性和完整性，倡导布局紧凑、高度混合的土地开发模式。
第一城市居住方式的重要变化将体现在从单一住宅产品向综合住宅区的转变。综合居住区是居住和工作安排在一起的居住区组织形式。利用居住、商业、娱乐、办公和无公害产业有机结合的功能，是促进职住平衡、减轻交通压力、提高土地利用效率的重要途径。建议完善土地利用兼容性制度，增加混合用途特殊土地代码，灵活动态控制土地利用功能、开发强度和建筑形式，开展高度灵活的混合用途试点。尝试设立跨区块综合开发区，在必要指标统筹控制之外，尝试市场化开发建设。
以人为本，促进职住平衡，加强和改善公共资源配置。
在综合居住区，应做到岗位与居住能力基本匹配，针对不同的城市功能区设置不同的比例，引入职住平衡及相关平衡作为硬指标进行控制，为地方职住平衡提供前提和可能。同时，加强综合居住区与轨道交通通勤走廊的结合，集中沿线区域实现占住平衡，引导“潮汐式”客流向“双向全量”客流转变。
推荐阅读
- 广昆高速 5进6出 广昆高速云浮东收费站出入口扩建改造方案敲定
- 微信朋友圈个性招聘 利用微信建立客户关系 这30招非常有效
- 村里事，“屏”上见！数字乡村建设的“纳溪样本”
- 程泰宁 程泰宁院士：建筑带给我“一生的邀请”
- 建筑企业资质申报 申报建筑资质需要哪些人 看完你就清楚了
- 赵建飞老婆 赵丽颖弟弟：在老家打工照顾年迈父母 妻子颜值不输给大明星姐姐
- 贵阳万科麓山 万科麓山高品质交付 别人家的小区总是令人羡慕
- 工装裤男 男人40岁别穿太掉档次，建议试试新出的工装裤，柔软舒适超帅气
- 600643 爱建集团：冯杰辞任董事及副董事长职务
- 张仁建 新春上班第一天 张仁建书记到市委政法委看望慰问