“过去，对房地产金融的一些监管是模糊的。很难说规则可以随意改变。这一次，是房企融资受限的一个明显指标。”前述房地产业内人士告诉采访人员，“如果‘红档’房企不能追加有息负债，影响会比较大。”
龙湖集团管理层在今年的中期业绩会上表示，今年，国家在很多行动上逐步对此前一些窗口指导形成了可操作、明确的指导依据。
当“靴子”落地时，对房企融资的影响出现在9月份。通策研究院10月12日发布的数据显示，9月份40家典型上市房企融资总额为402.14亿元，环比下降51.41%，为今年以来最低月度水平。房企表面上可以少借钱，但深刻改变的是整个行业的游戏规则。
结束房地产金融红利
“一些地方的房地产价格已经开始反弹，金融资源可能会再次向高风险地区集中。”今年8月，中国银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒，房地产泡沫是最威胁金融安全的“灰犀牛”。
“几年前我们认为应该是这种趋势，但我们不确定政府何时会宣布这样的政策。”9月底，在谈及“三条红线”时，万科董事会主席于亮表示，由于金融在房地产行业的比重越来越高，金融资源被占用过多，对经济不利。在一定程度上，国家肯定会采取措施。不到一个月后，于亮再次谈到“三条红线”时表示，这反映出国家不希望房地产行业占用太多财力，行业将从国家支柱产业回归普通产业。
房地产行业如何占用财力？《2020年第二季度金融机构贷款投资统计报告》显示，截至2020年上半年，金融机构各项贷款余额165.2万亿元，其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款额来看，几乎每增加4元贷款，就有1元流向房地产。虽然贷款余额47.4万亿元，个人住房贷款超30万亿元，房地产开发贷款11.97万亿元，约占四分之一，但这只是房企有息负债的一角。
有房企融资部人士告诉《中国新闻周刊》，从房企融资渠道来看，大部分集团公司通过债券融资。比如今年1-7月，房地产企业内债发行累计净融资规模超过1400亿元，较去年同期大幅增长不足100亿元。具体到项目公司，除了开发贷款等标准贷款外，还有其他非标准贷款。信托公司通过银行向房企发放委托贷款的情况屡见不鲜。“一般一对一定向会谈，利率可以达到7% ~ 9%。”
金融资源向房地产的倾斜，催生了于亮所谓的“金融红利阶段”。他认为，在2002年全面实施土地招拍挂制度之前，那是一个土地红利的阶段。谁有关系拿到土地就能赚钱，2002年后进入财政红利阶段。它是“谁有能力获得银行和资本支持，谁就能购买更多的土地。”
“即使是精装修的房子，每平方米的建设成本可能只有2000元左右，但地价是每平方米1万元到2万元。房企一直在加杠杆，煽动更多的土地资源。贷款买地是不可能的，这是国家禁止的，但是项目公司拿土地的钱一般都是来自股东的贷款。”前述房企融资部人士解释，“一般是项目公司拿地，会向股东，也就是集团公司借款，支付土地款，然后从信托公司获得贷款来偿还贷款。许多信托项目的资金用途包括“偿还股东贷款”，避免购买土地，集团公司在收回贷款后可能会将其用于投资其他地块。"
在《中国金融稳定报告》中，央行提出要防止房地产领域的不当和过度融资。比如对高负债率、大规模购地、囤积居奇、市场投机的房地产企业实施融资限制，出现土地为王的现象。
“这几年基本都是靠高杠杆、高周转的模式，做得最极致的房企发展更快。”上述上市房企管理层表示，“比如一家房企有20亿元资金，没有任何杠杆。如果买一块地需要15亿元，剩下的5亿元自有资金将作为建设费用。房企一般能有8% ~ 10%的利润是比较高的。可能是3年后房子卖完了，手里有22亿，很慢。”
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