以“三条红线”为核心内容的住房融资新规已经开始在全行业掀起波澜，甚至被房企大佬视为将改变行业逻辑的监管政策。
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“金九银十”本是房屋销售的旺季，但从今年8月中下旬开始，房地产圈就一直在飘，这始于8月20日住房和城乡建设部与央行召开的重点房地产企业座谈会。在座谈会的官方通报中，首次提到了《重点房地产企业资金监控和融资管理规则》。
“十一”假期后一周内，央行官员两次提及住房融资新规。央行金融市场部副主任彭直言，新规的目的之一是“纠正部分企业盲目扩张”。虽然有房企表示还没有看到官方文件，但以“三条红线”为核心内容的房企融资新规已经惊动了整个行业，甚至被房企视为会改变行业逻辑的监管政策。
“三条红线”
在8月20日住房融资新规首次进入公众视野后，央行副行长潘曾介绍，这是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分。
房地产金融审慎管理自2018年2月央行工作会议上提出以来，监管部门在不同场合多次提及，但具体内容从未说明。据潘10月21日披露，房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重三项宏观审慎政策工具的文件已经制定，将在合适的时间窗口逐步实施。
房企融资新规酝酿已近两年，但其内容尚未正式发布，但被市场解读为“三条红线”，即房企不含预付款的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得低于1。按照“踩线”次数，房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级，“红档”房企踩的是“三条红线”，以此类推，“绿档”房企没有踩过任何“红线”。四档房企的有息负债年增长上限也依次设定为0%、5%、10%和15%，“红档”
住房融资新规制定之初，正是上市房企密集召开中期业绩会的时候。尽管部分房企管理层表示“细则还没出台”“正式文件还没看到”，但他们仍以“三条红线”为基准来衡量财务指标。部分上市房企管理人员对《中国新闻周刊》采访人员表示，公司并未出席座谈会，但在“三条红线”在行业内蔓延后，公司内部要求所有财务指标都要按照“红线”的要求进行控制。“还没听说在一定时间内达不到标准会面临什么样的处罚。”。
根据央行官员9月和10月的声明，住房融资新规的适用范围将“稳步扩大”。有房地产业内人士对《中国新闻周刊》表示，新规未来应该适用于销售排名前200名、前500名的“重点房企”。“即使没有‘红线’约束，一些小开发商现在也在融资。这很难。”不过，参加座谈会的房企已经给出了“达标”的时间表，融创中国管理层表示力争在三年内达标。
对照“三条红线”，房企的“达标”情况如何？根据沪深鹏远对201家发行债券的样本房企的统计，从2019年末的数据来看，不含预付款的资产负债率、净负债率、现金负债率三个指标的中位数分别为70%、71.4%和1.29。可见，“三条红线”的标准基本相当于这201家房企的中位数水平，这意味着至少有一半房企不能“不踩红线”。
“在‘三条红线’的监管要求下，对于负债率高、持有资产数量大的民营房企来说，风险更大。”前述上市房企管理人士告诉《中国新闻周刊》，SASAC一直对央企资产负债率设置红线，如果踩线，会在年度考核中扣除，影响企业评级，所以公司财务一直比较稳定。
“中海、华润等央企的融资成本甚至相当于理财产品的利率，可以低至3%、4%。利率由市场根据对风险的判断来决定。相比之下，一些民营房企的融资成本高达13% ~ 15%。”他说，“这说明这些企业在不断增加杠杆。如果金融机构继续贷款给他们，利率越来越高，债务越来越多，这是一个恶性循环。”
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