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洪阳集团董事长曾焕沙
来自南京的乐居财经李义河
月初上市消息出来不到一个月，弘阳服务集团就向HKEx提交了上市申请。
3月23日，弘阳服务集团股份有限公司提交的上市申请突然出现在HKEx新上市名单中。这是继兴业IOT、业兴集团等物业公司于今年3月成功登陆港交所后，又一家申请上市的物业公司。
跟随近两年的物业上市潮，房地产企业旗下的很多物业公司都实现了分拆上市。数据显示，截至今年2月29日，已有24家物业管理公司在a股或港股上市。此外，还有42家企业在全国中小企业股份转让系统挂牌。
然而，仍有不少物业公司排队等待登陆资本市场。
弘阳服务是弘阳集团旗下的物业服务公司。得益于弘阳集团旗下弘阳地产的快速发展，弘阳服务的管理区域也在快速扩张。2017年至2019年，弘阳服务的管理面积分别为910万平方米、990万平方米和1580万平方米，复合年增长率为31.8%。
截至2019年12月31日，弘阳服务总签约建筑面积约2760万平方米，涉及中国14个省、市、自治区41个城市的167个项目。
除了规模的快速扩张，将弘阳服务推向资本市场，以装饰建材起家的弘阳集团创始人曾焕沙，似乎还隐藏着其他想法，比如开始让“二代”登台。
规模扩张导致毛利率下降
1995年，弘阳集团创始人曾焕沙开始涉足建筑建材业务。随后，1999年，南京红太阳成立，开始在南京开发住宅物业。2003年，南京红太阳在南京开设了首个住宅物业项目——瑞星孙华庭，这也是弘阳服务集团服务的首个住宅物业项目。
随后的一段时间，弘阳服务开始逐步扩张。2011年，弘阳服务管理的物业项目从南京扩展至长三角其他城市，2016年起扩展至中国其他地区。
2015年，弘阳服务成立弘生活物业服务管理，开始开发综合社区服务平台，服务范围扩展至业主及居民社区增值服务和非业主增值服务。同年，公司开始为第三方房地产开发商开发的物业提供管理服务。
乐居金融查阅招股书发现，截至2019年12月31日，弘阳服务集团总签约建筑面积2760万平方米，涉及中国14个省、市、自治区41个城市的167个项目；管理总建筑面积1580万平方米，涉及中国7个省、市、自治区21个城市的94个物业项目。
此外，截至2019年12月31日，弘阳服务提供的咨询服务签约建筑面积约270万平方米，涉及三个城市的17个项目。截至2019年12月31日，公司管理项目94个，已签约但尚未交付的项目73个。
从经营情况看，2017年、2018年、2019年，弘阳服务集团总收入分别为2.57亿元、3.49亿元、5.03亿元，三年复合年增长率为39.9%。年度利润由2017年的2870万元增加至2019年的5710万元。
虽然近年来弘阳服务的增值服务收入占比逐步提升，但物业管理服务仍是公司收入的主要部分。2019年，弘阳服务来自物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的收入分别为3.55亿元、1.21亿元和2700万元，分别占总收入的70.5%、24.1%和5.4%。
数据显示，弘阳服务物业管理服务主要包括保安、保洁、绿化、园艺、设施管理、维修保养等服务；非业主增值服务主要包括为房地产开发商提供的咨询服务、前期规划设计咨询服务、联合营销服务和交付前服务。
此外，社区增值服务主要包括房地产中介服务、Mercure服务、资产管理服务、社区便民服务和公共区域增值服务。
2017年至2019年，公司非业主增值服务收入占比分别为8.5%、15.5%和24.1%；社区增值服务占比分别为4.8%、4.3%和5.4%。相应地，物业管理服务收入由86.7%下降至70.5%。说明其增值服务收入占比不断提升。
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