在融资环境趋紧的背景下，房地产作为资金密集型行业，能够有效降低财务杠杆、优化合并报表，“清股实债”融资成为房企重要的融资手段之一。什么是“清股实债”？明股实债融资主要是指以股权形式进行投资，同时获得固定收益和有效提取远期本金是实现要求。交易结构的SPV主要包括资产管理计划、信托计划和私募基金。
文章图片
“清股实债”出现的背景和意义是什么？
1.房企资金需求大，其他融资渠道困难
房企在经营过程中对融资的需求很高。房企通常利用自有资金、银行开发贷款、信托融资等渠道作为投资资金来源。2003年央行发布的《关于房地产信贷业务管理的通知》明确规定，严禁商业银行通过房地产开发流动资金贷款等形式发放房地产开发贷款，其中银行开发贷款的发放和审批最为严格。申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%，且四证齐全，商业银行不得发放支付土地出让金的贷款。同时，各大商业银行对房地产开发贷款的审批采取“清单准入制”，使得中小房企很难通过银行贷款为项目开发贷款融资。
银行渠道的收紧给了房地产信托一个发展机会。但由于信托资金成本较高，为防范信托融资风险，2005年，中国银行业监督管理委员会发布《关于信托公司部分业务风险提示的通知》，规定房地产企业向信托公司申请贷款，必须具备完整的四项证明，房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门颁发的房地产二级开发资质，开发项目资本金比例不低于35%；2010年2月，银监会《关于信托公司房地产信托业务监管的通知》首次明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。房企信托融资的监管要求与开发贷款趋于一致。
【明股实债 一文讲明白什么是明股实债】2.土地成本高，预融资需求增加
随着中国房地产行业的成长和转移，行业进入了白银时代。行业内企业竞争加剧、区域分化等因素促使房企在热点城市争抢土地，地价持续上涨。2016年以来，土地溢价率创历史新高，导致土地投资成本占项目总成本的比例上升。征地成本已经成为大多数一二线城市房地产项目的主要投资部分。因为征地是在取得“四证”之前，催生了以信托公司为代表的“清股实债”形式的融资性房地产公司，以满足房企在“四证”完成之前的资金需求。
3.房企期望降低财务杠杆，优化合并报表，雇主希望拓宽渠道，获得更高回报
对于融资性房地产企业，可以优化合并报表，保持合理的资产负债率。从形式上看，清仓股份真正的债务融资具有股权性质。如果房地产企业持股比例较低，通过条款设计无法在会计上确认合并范围，可以维持合并口径的资产负债率，有利于提高主体的信用资质，提高合并层面的融资能力，有利于授信额度的获取；
如果持股比例较高或实际形成控制权，在会计上被确认纳入合并范围，投资者的投资金额以少数股而非负债的形式反映在合并报表中，这也在合并报表层面隐藏了债务，有利于优化合并报表。
对于投资者来说，可以拓宽投资渠道，进行监管套利。不具备贷款资格的机构、理财资金、银行自有资金等。，可以利用信托渠道或私募基金投资非标准化债务资产，从而在房地产行业获得更高的投资收益，同时，渠道方可以获得相应的渠道费收入。
清仓股实债的主要模式
定义:投资者以股权形式投资，但以回购、第三方收购、赌博、定期分红等形式获得固定收益。，融资方同意投资资本长期有效退出，利息收入刚性变现。
推荐阅读
- 一文读懂，英雄联盟海外三大职业联赛2022春季赛商业版图
- 背单肩包、低头玩手机……5类习惯可能对骨关节有影响，一文科普
- 哪些人员需要穿防护服？如何正确穿脱？一文看懂
- 肺结节是不是肺癌？影像检查该做哪个？……一文全读懂！
- 七一文学丨舅舅是个“抬儿匠”丨向萍专栏
- 被列为致癌物的幽门螺旋杆菌到底是什么？致癌概率有多大？一文了解
- 353万人的体检发现这几种疾病最常见！如何改善？一文看懂
- 核酸检测结果为什么出来那么慢？带你一文看懂
- 一文弄懂三焦辨证，要点全在里面
- 刑事案件立案标准 一文读懂 刑事自诉案件相关法律规定汇总